Piše: voditelj Odjela za investicijske transakcije pri tvrtki Colliers, Ivan Laljak
Unatoč izazovima na globalnim financijskim tržištima, hrvatsko tržište nekretnina pokazuje iznenađujuću otpornost i selektivni rast. Investitori ostaju aktivni u strateškim segmentima poput uredskih i hotelskih nekretnina, logistike i retail parkova, dok se stambeni sektor dodatno potiče regulatornim i fiskalnim mjerama.
Investicijske aktivnosti i ključne transakcije
Ukupni volumen investicijskih transakcija tijekom 2024. godine iznosio je približno 250 milijuna eura. Iako to predstavlja pad u odnosu na prethodne godine, domaći i regionalni investitori ostali su aktivni – osobito u segmentu manjih i srednjih ulaganja. Tržište karakterizira ograničena ponuda većih projekata, posebice onih čija vrijednost premašuje 100 milijuna eura ili uključuje veće hotelske kapacitete – kategorije koje su primarni interes međunarodnih ulagača.
U fokusu investitora i dalje su uredske i hotelske nekretnine, pri čemu su najznačajnije transakcije u proteklih godinu dana ostvarene upravo u tim sektorima. Među najistaknutijim investicijskim transakcijama u Zagrebu ističu se portfelji koji uključuju Hoto Business Tower, Zagrebtower i Grand Center. U hotelijerstvu su realizirane transakcije u srednjem segmentu, poput prodaje Termi Sveti Martin, Hotela Aristos, Berkeley Hotela i Hotela Miramar.
Zagreb i dalje zauzima poziciju dominantnog investicijskog središta u zemlji, s približno 60 posto ukupnog volumena transakcija ostvarenih u 2024. godini. Očekuje se da će se investicijska aktivnost nastaviti intenzivirati u ostatku 2025., potaknuta povoljnijim uvjetima financiranja te sve izraženijim interesom međunarodnih investitora. Ključan preduvjet daljnjem rastu je šira dostupnost atraktivnih nekretnina, osobito u uredskom, maloprodajnom i turističkom segmentu.
Uredski sektor: Potražnja nadmašuje ponudu
U uredskom sektoru nastavlja se trend niske stope nepopunjenosti, koja i dalje ostaje ispod dva posto, što dodatno potiče rast cijena zakupnina. Trenutačno se zakupnine za uredske prostore ‘A’ klase kreću u rasponu od 14 do 16,5 eura po kvadratnom metru mjesečno. Tržište bilježi snažnu potražnju za kvalitetnim uredskim prostorima ‘A’ klase, dok nova ponuda ne uspijeva pratiti taj tempo.
Iako Zagreb i dalje dominira kao glavno tržište uredskih nekretnina, sve je izraženiji interes za kvalitetnim uredima i u drugim regionalnim gradovima. Ujedno, rastu očekivanja zakupaca u pogledu održivosti, energetske učinkovitosti i fleksibilnih radnih prostora, što sve više utječe na razvojne i investicijske odluke u sektoru.
Logistika: Brz razvoj i širenje industrijskih zona
Logistički i skladišni sektor bilježi snažan i kontinuiran rast. Potražnju uglavnom generiraju maloprodajni lanci, distributeri, 3PL operateri te e-trgovina. Trenutačno je u izgradnji više od 230.000 metara kvadratnih novih skladišnih kapaciteta, dok se dodatnih 550.000 metara kvadratnih nalazi u fazi planiranja. Iako je Zagreb i dalje glavno logističko središte, sve veću važnost dobivaju i druge industrijske zone, osobito Kukuljanovo i Dugopolje. Zakupnine za kvalitetne skladišne prostore kreću se između 6,5 i 7 eura po kvadratnom metru, a niska stopa nepopunjenosti od oko 2,5 posto potvrđuje daljnji potencijal za rast i širenje sektora.
Maloprodaja: Nova uloga trgovačkih centara i rast retail parkova
Maloprodajni sektor prolazi kroz značajnu transformaciju, osobito kada je riječ o konceptima trgovačkih centara. Naglasak se sve više stavlja na lifestyle sadržaje i bogatu gastronomsku ponudu, čime trgovački centri postaju mjesta društvenih okupljanja, a ne samo kupovine. Istodobno, kvartovski centri orijentirani na svakodnevne potrebe sve su prisutniji u urbanim sredinama.
Zbog zasićenosti u većim gradovima, razvoj maloprodajnih formata sve se više usmjerava prema sekundarnim i tercijarnim sredinama, gdje dominiraju retail parkovi. Trenutačno je u izgradnji oko 70.000 metara kvadratnih novih retail parkova diljem Hrvatske. Među značajnijim projektima ističu se Supernova Jastrebarsko, Retail Park Ratfala Nova u Osijeku, Retail Park Labin, SunPark Vodice te niz Stop Shop parkova u Vukovaru, Dugom Selu, Virovitici i Krapini. Također, u planu je i rekonstrukcija trgovačkog centra King Cross u Zagrebu, s ciljem usklađivanja s aktualnim trendovima u dizajnu i ponudi.
Stambeni sektor: Održiv rast i razvoj kvartovskih zajednica
Tržište stambenih nekretnina u Hrvatskoj nastavlja bilježiti stabilan rast aktivnosti, što potvrđuje i porast od 8,5 posto u broju izdanih građevinskih dozvola u odnosu na prethodnu godinu. Istodobno, radi očuvanja financijske stabilnosti, Hrvatska narodna banka najavila je uvođenje makrobonitetnih mjera koje bi trebale pooštriti uvjete za potrošačko kreditiranje, s ciljem smanjenja rizika od prekomjernog zaduživanja kućanstava.
Kao strateški okvir za dugoročni razvoj donesen je Nacionalni stambeni plan 2030., koji uključuje niz mjera za poticanje dostupnog i održivog stanovanja – od financijskih i poreznih poticaja, do primjene ekološki prihvatljivih standarda gradnje. Početkom 2025. nekoliko je banaka već započelo sa snižavanjem kamatnih stopa na stambene kredite, što dodatno potiče tržišnu potražnju.
Uz velike projekte u urbanim središtima, sve se više pažnje usmjerava na razvoj manjih kvartovskih zajednica, koje integriraju stambene, komercijalne i društvene sadržaje. Takvi projekti doprinose formiranju urbane strukture usmjerene na kvalitetu života, funkcionalnu svakodnevicu i lokalnu povezanost.
Na razini realizacije, tržište bilježi niz većih stambenih investicija, osobito u Zagrebu i na obali. Među značajnijima u glavnom gradu ističu se Museum Residence i Franc Project (127 stambenih jedinica), Baruna Filipovića – Cankareva (350 jedinica), Project Blato (209 jedinica), dok na obali prednjače projekti poput La Mula u Poreču (106 jedinica), Veruda Pula, Porta Split (90 jedinica) i Projekt Umag (122 jedinice).
Sve navedeno potvrđuje kontinuirani interes za urbane i turistički atraktivne lokacije, ali i rastuću potrebu za kvalitetnim, održivim i funkcionalnim stanovanjem.
