Nema onoga među mladom populacijom koji ne sanja onu staru, ‘moja kućica, moja slobodica’. A u novije vrijeme to podrazumijeva, ne kuću kao samostojeću građevinu, već pristojan stan u stambenoj zgradi.
Ipak, jedno pitanje ostaje – ‘kako’? U svijetu, pogotovo zapadnom, odgovor na to pitanje u većini slučajeva je najam stana, odmah dan nakon 18. rođendana. Dok kod nas život u vlastita četiri zida ostaje san do iza 30-te godine.
Plaća vs. život
Gledajući nedavno objavljene podatke Državnog zavoda za statistiku o visini plaća na sjeveru Hrvatske i pregledavajući oglasnik ‘Njuškalo‘, izgleda da će taj ‘zapad‘ ostati nedosanjan još neko vrijeme. Naime, prosječna isplaćena neto plaća po zaposlenome u pravnim osobama u posljednjem tromjesečju prošle 2025. godine u Hrvatskoj bila je 1487 eura.
Kako navode iz DZS-a, ona je porasla su svim županijama, a gledajući našu 3. izbornu jedinicu malo pobliže, možemo vidjeti kako su plaće skoro u korak s državnim standardom. Tako je u Krapinsko – zagorskoj županiji ta plaća iznosila 1454 eura, odnosno konkretno bila je veća za nominalan indeks od 109,9 eura u odnosu na pretprošlu godinu.
Varaždinci su pak, s druge strane Ivančice, ostvarili prosječnu plaću od 1393 eura uz neznatno veći rast, a Međimurci 1386 eura. Posebno je zanimljivo istaknuti i Koprivničko – križevačku županiju koja se također nalazi na sjeveru Hrvatske te je jedna od sveučilišnih županija, što će kasnije u anketi dostupnih stanova imati veliku ulogu. Tamo se i bilježi najveći rast plaća od čak 11 posto te iznosi isplatu od 1367 eura.
Spomenimo još i Grad Zagreb u kojem je, jasno, isplaćena najviša prosječna mjesečna neto plaća u četvrtom tromjesečju u iznosu od 1697 eura.
Otvoriš oglasnik pa – šok
Sad kad se zna s čim raspolažemo, bilo bi vrijeme za otvoriti oglase – a kad tamo šok.
Ruku na srce, moramo priznati kako uz sve te silne zgrade koje doslovno niču kao gljive poslije kiše gotovo u svakom mjestu Lijepe naše, ponuda za najam je skoro pa nepostojeća.
Dodatno nam pada mrak na oči kad i u to malo oglašenih stanova vidimo cijene. Svakako nam je prvo zapela za oko cijena u Zaboku gdje se za jednosoban stan u novogradnji plaća mjesečni najam od 750 eura za okvirno 50 kvadrata, što i je zapadnoeuropski standard od 50 posto plaće za stanovanje.
No, našem prosječnom čovjeku je to ipak teško za ‘progutati’.
U globalu gledajući, na ‘Njuškalu’ su trenutno u ponudi za Krapinsko – zagorsku županiju tek 43 stana, s najnižom cijenom (po radniku) od 170 eura, do 1200 eura u novogradnji. Najveća ponuda (od 14 stanova) je u Zaboku, kojeg po cijenama možemo nazvati i ‘mali Zagreb’. U Međimurju je situacija nešto skromnija te je na izbor samo 28 stanova s najnižom cijenom od 190 eura za radnike, a najvišom od 1350 eura – za što vrijedi napomenuti da se radi o luksuznijem stanu od 150 kvadrata. U Varaždinskoj županiji je najveća ponuda s ravno 100 stanova. Ulazna cijena je ipak nešto viša s 230 eura, a maksimalna doseže 1350 eura za 105 kvadrata.
Mišljenja stručnjaka
Zbog ovakve situacije na tržištu obratili smo se stručnjacima iz područja nekretnina kako bi demistificirali prodaju i potražnju.
Općenito gledajući, cijene najma stanova posljednjih su godina snažno porasle, a prema riječima Borislava Vujovića, vlasnika ‘Opereta nekretnina‘ i dopredsjednika Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, taj trend izravno je povezan s rastom cijena nekretnina.
– Cijene najma rastu sukladno cijenama nekretnina i svega ostalog na tržištu. U pravilu bi najamnina na godišnjoj razini trebala iznositi oko četiri posto prodajne cijene nekretnine – objašnjava Vujović. Dodaje kako se pitanje opravdanosti cijena zato često postavlja, ali je realnost tržišta takva da rast vrijednosti stanova neminovno dovodi i do viših najamnina.
Kada je riječ o sjeveru Hrvatske, Vujović ističe da se posebno ističe Varaždin i Varaždinska županija.
– Vidimo da je to jedno od rijetkih područja u Hrvatskoj koje je imalo rast broja prodaja nekretnina. To znači da je tržište vrlo zanimljivo i da je Varaždin postao prepoznat kao mjesto koje zaslužuje veću pažnju – kaže. Veći broj novih nekretnina na tržištu mogao bi dugoročno povećati i ponudu stanova za najam, što bi potencijalno moglo utjecati na stabilizaciju cijena.
Govoreći o mobilnosti stanara, Vujović smatra da se kod najma stanova i dalje uglavnom bira lokacija povezana s poslom ili obvezama.
– Nisam siguran da će netko uzeti stan u Varaždinu i svakodnevno putovati na posao u Zagreb, jer su troškovi vremena i prijevoza značajni. Češće se događa da ljudi, ako si ne mogu priuštiti Zagreb, traže stan u bližim gradovima poput Dugog Sela ili Zaprešića – objašnjava i dodaje da se onda u tom slučaju ipak radi o kupnji nekretnine.
Dotaknuo se i utjecaja stranih radnika na tržište najma. Prema njegovim riječima, oni uglavnom ne konkuriraju klasičnim podstanarima.
– Zakon ograničava broj osoba s različitim prezimenima koje mogu živjeti u stanu, a strani radnici često koriste objekte koji prije nisu bili posebno zanimljivi tržištu – veće kuće ili nekretnine na periferiji – navodi Vujović. Takvi se objekti često koriste za smještaj radnika, uz organizirani prijevoz do gradilišta ili radnog mjesta.
Govoreći o dugoročnim navikama stanovanja, Vujović ističe da je Hrvatska i dalje izrazito orijentirana na vlasništvo nad nekretninama.
– Kod nas oko 90 posto kućanstava živi u vlastitoj nekretnini, dok je u nekim zapadnim zemljama taj udio znatno manji. Iako se često spominje njemački model života u najmu, kod nas su nekretnine i dalje doživljene kao ‘sigurna luka’ – zaključuje.
Vrabec: Vlasnicima je isplativije iznajmljivati radnicima nego obiteljima
Na tržištu najma u Hrvatskom zagorju posljednjih se godina pojavljuje novi trend – sve veći broj stanova iznajmljuje se stranim radnicima, što dodatno smanjuje ponudu za obitelji i klasične podstanare. Na to upozorava agentica Anamarija Vrabec, koja ističe da je interes za najam velik, ali je dostupnih stanova sve manje.
– Dosta je aktualno iznajmljivanje, pogotovo zato što stanova jednostavno nema dovoljno. Mnogi privatni vlasnici su vidjeli potencijal u iznajmljivanju stranim radnicima – kaže Vrabec. Objašnjava da je vlasnicima takav model često financijski isplativiji:
– Ako u stan od oko 100 kvadrata smjestite šest radnika i naplatite između 130 i 200 eura po osobi, to može biti i oko 1200 eura mjesečno. Kod obitelji to nije moguće jer ne možete računati po osobi, a često su tu i mala djeca. Zato se mnogi najmodavci odlučuju za radnike – pojašnjava.
Dodatna sigurnost za vlasnike je i činjenica da u tim slučajevima najam često plaćaju poslodavci.
– Poslodavci pokrivaju najam i režije, potpisuju ugovore na godinu, dvije ili tri, pa su vlasnici mirni – dodaje.
Istodobno, sve je više vlasnika koji se okreću i kratkoročnom, odnosno dnevnom najmu. Kao primjer navodi Krapinske Toplice, gdje se trenutno gradi više stambenih zgrada, a dio kupaca stanove kupuje upravo za turistički ili zdravstveni najam.
– Ljudi dolaze na liječenje u bolnicu u Krapinskim Toplicama, često sa supružnicima. Ostaju po pet ili šest dana i unajmljuju stan. Vlasnici to oglašavaju preko platformi poput ‘Bookinga’ i mogu ostvariti dobru zaradu – kaže Vrabec.
Zbog takvih trendova mlade obitelji sve teže dolaze do stanova za dugoročni najam.
– Često dobivamo upite od ljudi kojima treba stan privremeno, primjerice dok renoviraju kuću ili dok ne pronađu nekretninu za kupnju. Međutim, najmodavci sve češće odgovaraju da ne žele obitelji jer im je isplativiji drugi model najma – navodi.
Govoreći o odnosu prema stanovanju, Vrabec ističe da je u Hrvatskoj i dalje snažno prisutna želja za vlasništvom nad nekretninom.
– Naši ljudi i dalje preferiraju kupnju vlastite nekretnine. Mentalitet je drugačiji nego u zapadnim zemljama gdje je dugoročni najam normalna stvar – kaže.
Dodaje i da sve više ljudi koji rade u Zagrebu razmatra život izvan glavnog grada zbog visokih cijena nekretnina.
– Kvadrat u Zagrebu već prelazi i 5000 eura, pa dio ljudi kupuje starije nekretnine u Zagorju koje zatim uređuju. Često se radi o kućama ili stanovima oko 200.000 eura koje mlade obitelji kupuju uz stambeni kredit – zaključuje.
Sugovornik iz sektora nekretnina, koji je želio ostati anoniman, ističe da je kupnja stana danas mnogima teško dostupna, ponajprije zbog visokih cijena i uvjeta kreditiranja.
– Danas nije jednostavno dobiti kredit od 250 ili 300.000 eura za stan. Banke traže stabilna primanja, a rata kredita za takav stan može biti oko 900 eura na 30 godina – objašnjava.
Dodaje kako takav iznos predstavlja velik financijski teret za većinu kućanstava, posebno ako imaju djecu i druge troškove. Zbog toga dio mladih dulje ostaje živjeti s roditeljima.
– Mnogi si jednostavno ne mogu priuštiti samostalan život. Kada si kod roditelja, troškovi su minimalni – od hrane do režija – pa se mladima često isplati ostati kod kuće dok ne stvore stabilnije prihode – kaže.
Istodobno, interes za stanove ne jenjava. Prema njegovim riječima, stanovi se prodaju vrlo brzo, često i prije završetka gradnje.
– U posljednje dvije godine u Zaboku je izgrađeno oko 200 stanova i svi su prodani. U sljedećih nekoliko godina planira se izgradnja još stotinjak ili više stanova, ali vjerujem da će i oni vrlo brzo pronaći kupce – ističe.
Stanovi su danas posebno traženi jer zahtijevaju manje održavanja od kuća.
– Kuća je stalno ulaganje – uvijek nešto treba popravljati ili uređivati. Stan je jednostavniji za život, a i mlađe generacije sve više žele živjeti samostalno – objašnjava.
Unatoč novogradnji, cijene najma i dalje ostaju visoke. Na pojedinim lokacijama garsonjere se iznajmljuju za 350 do 400 eura, dok najam manjih stanova u novijim zgradama može doseći i oko 700 eura mjesečno.
– Takve cijene teško može podnijeti netko s prosječnom plaćom od oko 1400 eura. Jedna osoba to teško može pokriti sama, pa najčešće stan dijele partneri ili više osoba – kaže.
Dodaje da je potražnja za najmom i dalje veća od ponude, zbog čega se ne očekuje značajniji pad cijena.
– Stanova za najam jednostavno nema dovoljno. I kada se izgrade novi, dio njih kupuje se kao investicija ili za vlastito stanovanje, pa se situacija na tržištu najma ne mijenja bitno – zaključuje.
Što kažu podstanari: Najam često uzima trećinu prihoda
Kako bi se dobila realnija slika tržišta najma, razgovarali smo i s nekoliko podstanara koji trenutno žive u stanovima u sjevernoj Hrvatskoj. Njihova iskustva pokazuju da cijene najma znatno variraju, ali i da stanovanje često zauzima velik dio mjesečnog budžeta.
Studentica treće godine Komunikologije, medija i novinarstva na Sveučilištu Sjever u Koprivnici Dorotea S. (21) živi sama u stanu od 60 četvornih metara s balkonom u Koprivnici. Za najam plaća 360 eura mjesečno, uz režijske troškove. Kaže da je zadovoljna cijenom jer je stan potpuno namješten i nov. Stan je, dodaje, pronašla relativno lako jer ga je počela tražiti odmah nakon upisa na fakultet, kada je ponuda stanova bila veća. Troškove stanovanja trenutačno pokriva njezina majka.
U Varaždinu pak Dunja K. (30), ekonomistica, živi u stanu od 55 četvornih metara za koji plaća 400 eura najamnine, također uz režije. Smatra da je riječ o relativno povoljnoj cijeni u usporedbi s trenutnim tržištem.
– Mnogi stanovi na dobroj lokaciji danas se iznajmljuju za oko 650 eura ili čak više – objašnjava. Stan je pronašla uz pomoć preporuke prijateljice koja je prije živjela u istom stanu, što joj je znatno olakšalo proces. U njezinu slučaju stanarina i režije čine otprilike trećinu mjesečne plaće, zbog čega je, kako kaže, nužno pažljivo planirati osobni budžet.
Slično iskustvo ima i student Patrik G. u Koprivnici, koji živi u stanu površine 73 četvorna metra za koji plaća 200 eura mjesečno. Kaže da je zadovoljan cijenom, dijelom i zato što je vlasnik stana i sam nekada bio student, pa ima razumijevanja za studentski budžet. Ipak, pronalazak stana bio je zahtjevan.
– Bilo ga je dosta teško pronaći zbog visokih cijena najma, a dio stanodavaca tražio je isključivo studentice – kaže. S režijama ga stanovanje mjesečno stoji oko 230 eura.
Nikolina (24), po zanimanju galanterist, živi u stanu od 50 četvornih metara u Varaždinu. Za najam plaća 350 eura mjesečno, uz režijske troškove, što smatra prihvatljivom cijenom s obzirom na prosjek u gradu, gdje se stanovi iznajmljuju većinom za 450–700 eura.
– Stan je relativno malen, ali sasvim dovoljan za život dvoje ljudi – objašnjava. Iako je bilo dosta teško pronaći ga, cijena najma ne opterećuje joj mjesečni budžet jer je stan pristupačan.
Iskustva podstanara pokazuju da je situacija na tržištu vrlo različita – dok pojedini uspiju pronaći povoljniji stan, većina se slaže da su cijene najma posljednjih godina značajno porasle, a pronalazak odgovarajućeg stana često ovisi o preporukama, sreći i trenutku kada se stan traži.
