Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj i dalje rastu, iako se istodobno smanjuje broj kupoprodaja. Razlike među lokacijama sve su izraženije, a na tržištu se mijenja i struktura kupaca. O aktualnim trendovima u središnjem Dnevniku govorio je Borislav Vujović, predstavnik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, prenosi Poslovni dnevnik.
Vujović upozorava kako se kretanje cijena nekretnina ne može promatrati jednako na cijelom hrvatskom tržištu jer na njih utječu lokacija, vrsta i karakteristike nekretnine.
– Tu je važno napraviti distinkciju: ne rastu sve cijene i nije svugdje jednako. Cijene ovise o lokaciji, tipu nekretnine i karakteristikama nekretnine. Ono što možemo reći za zagrebačko tržište jest da je, kada pričamo o polovnim stanovima, promet pao 10 posto, a cijene su narasle nešto više od toga – rekao je Vujović.
Zagreb predvodi rast cijena
Najizraženiji rast i dalje bilježe veliki gradovi, dok je situacija drugačija u područjima koja su posljednjih godina u većoj mjeri ovisila o potražnji stranih kupaca.
– Zagreb je taj koji vodi, odnosno veliki gradovi. Najmanje su rasle cijene, pogotovo kada pričamo o kućama, u dijelovima koji su bili orijentirani stranim kupcima, gdje imamo određeni pad potražnje stranih kupaca u odnosu na prošlu godinu. Tu su cijene u drugačijoj dinamici nego što je to u Zagrebu – kazao je.
Unatoč padu broja transakcija, cijene već godinama nastavljaju rasti. To dodatno otežava građanima rješavanje stambenog pitanja, a Vujović na tržištu razlikuje dvije glavne skupine kupaca.
– Imamo uvijek dva tržišta: ono investicijsko i ljude koji rješavaju stambena pitanja. Mislim da je u ovom trenutku više onih koji rješavaju stambeno pitanje i da se mijenja dinamika u odnosu na prije par godina. Ali kada pričamo o nekretninama višeg cjenovnog razreda, to su investicijski kupci i određeni broj kupaca koji ima budžet da si to može priuštiti – istaknuo je.
Zašto cijene i dalje rastu?
Jesu li cijene nekretnina previsoke i ostvaruju li investitori velike zarade? Vujović smatra da je teško govoriti o prenapuhanim cijenama dok god je potražnja veća od ponude.
– Uvijek je ono pitanje: tko kaže da su prenapuhane, dok god kupci kupuju. Trenutačno imamo situaciju da nam je veća potražnja nego što je ponuda i da se sve uglavnom proda – rekao je.
Poseban problem, dodaje, predstavljaju visoki troškovi izgradnje i cijene zemljišta, ali i dugotrajnost investicijskog ciklusa.
– Kad pričamo o tome, treba uzeti u obzir da su visoke ulazne cijene, pogotovo kad pričamo o novogradnji. Visoke su cijene zemljišta, nema ih dovoljno. Taj jedan investicijski ciklus, od kad kupite do kad dobijete dozvolu da završite, traje i do četiri i više godina – objasnio je Vujović.
Zbog brojnih troškova, uključujući poreze i doprinose, zarada investitora prema njegovim riječima nije toliko velika koliko se na prvi pogled može činiti.
– Puno je tu faktora. Država ima svoje, znači PDV, doprinose, i onda kad to gledamo na kraju, to izgleda puno, ali kad se podijeli na rok trajanja, i nije tako puno. Možemo pričati o nekih 10, možda do 20 posto profita – rekao je.
Problem priuštivog stanovanja nije samo hrvatski
Visoke cijene nekretnina i problem priuštivog stanovanja nisu specifični samo za Hrvatsku. Sličan problem sve je izraženiji i u drugim državama Europske unije.
– Ono što je i kod nas, a i u zemljama Europske unije, činjenica je da nam je problem priuštivog stanovanja više nego prisutan i da jednostavno nemamo rješenje za ljude koji trebaju nekretninu za stanovanje. To je nešto na čemu se i na razini Europske unije počelo raditi – kazao je Vujović.
Dio odgovora pokušava ponuditi i hrvatska Vlada novim zakonskim i stambenim mjerama. Vujović ih ocjenjuje pozitivno, ali upozorava kako njihove učinke ne treba očekivati preko noći.
– Koliko sam bio kritičan prema APN-ovim kreditima koji su bili do unazad dvije godine i djelovali na rast, po našem mišljenju, između ostalog i na rast cijena, toliko su ove mjere dobre. Sve ono što Vlada radi apsolutno ima smisla, cijeli taj paket koji je u zadnje vrijeme donesen. Ali to nisu mjere koje mogu djelovati trenutačno i na dugi rok će sigurno imati rezultata. Sad je pitanje koliko će trebati da stvarno krenu donositi vidljiv rezultat – rekao je.
Kupiti sada ili čekati?
Jedno od ključnih pitanja za građane jest isplati li se nekretninu kupiti sada ili pričekati eventualni pad cijena. Vujović smatra da odgovor prvenstveno ovisi o tome zašto se nekretnina kupuje.
– To je pitanje zbog čega kupujete. Ako kupujete investicijski, onda je odgovor u matematici. Ako kupujete za život, onda je čekati godinu dana da se nešto kupi predugo, jer godina dana života u vlastitom stambenom prostoru je neprocjenjiva – poručio je.
Ipak, naglašava da to ne znači da nekretninu treba kupiti pod svaku cijenu.
– Naravno, ne po svaku cijenu, ali ono što nam govori povijest jest da cijene konstantno rastu i da, bez obzira na to što se događaju možda neke devijacije, uvijek cijene idu prema gore – zaključio je Vujović.
