Na konferenciji “Stanogradnja i stambena politika 2026.” održanoj u Krapini, jedan od predavača i panelista bio je i stručnjak za nekretnine, vlasnik ‘Opereta nekretnina’, Borislav Vujović, koji se u razgovoru za Zagorje International dotaknuo ključnih problema i trendova na hrvatskom tržištu stanova – od praznih nekretnina i priuštivog stanovanja, do cijena, kreditiranja i budućnosti gradnje.
Jedna od tema koja je već na samom početku konferencije izazvala raspravu bila je brojka od oko 600.000 praznih stanova u Hrvatskoj, uz procjenu da nedostaje još oko 200.000 stambenih jedinica.
Vujović na to gleda s dozom opreza, upozoravajući da se iza statistike često krije vrlo šarolika stvarnost.
– Pitanje je kakvih je tih 600.000 stanova, na kojim su lokacijama, kakvi su imovinsko-pravni odnosi, u kakvom su stanju i jesu li uopće kao takvi tržišno zanimljivi – ističe.
Dodaje kako dio tih nekretnina u praksi nije ‘prazan’ u klasičnom smislu.
– Ako gledamo Zagreb, najveći broj kupaca su ljudi koji nisu iz Zagreba, ali žele nekretninu u Zagrebu. To je logično – Zagreb je centar, tu su bolnice, fakulteti, posao. Dio tih stanova nije u funkciji jer vlasnici ne žele riskirati najam ili jednostavno nekretninu koriste povremeno – dodaje.
S druge strane, govori, dio stanova nalazi se na lokacijama koje su infrastrukturno slabo razvijene i time tržišno neatraktivne.
Porez na prazne stanove i državne mjere
Govoreći o mogućim rješenjima, Vujović se osvrnuo i na porez na prazne stambene nekretnine te nove modele aktiviranja stanova kroz najam.
– Vlada je poduzela određene mjere, ali taj porez još uvijek nije dovoljno snažan da bi bio stvarno motivirajući. Nadam se i da nikad neće biti pretjerano represivan – kaže.
Spominje i ideje da država aktivnije preuzme ulogu posrednika u najmu, no ostaje skeptičan oko provedbe i učinkovitosti takvih modela.
“Ako bismo otvorili zemljišta – stanovi bi bili znatno jeftiniji”
Jedan od ključnih dijelova njegovog izlaganja odnosio se na potencijalnu suradnju države, lokalne samouprave i privatnih investitora.
Prema njegovim riječima, rješenje postoji, ali zahtijeva političku i financijsku odluku.
– Postoje investitori koji bi ulazili u partnerstva za gradnju stanova za najam po prihvatljivim cijenama. No u tom slučaju lokalna samouprava mora osigurati zemljište, odreći se dijela komunalnih doprinosa, a država PDV-a – naglašava Vujović.
Kao primjer navodi i neiskorišteni prostor u širem području centra Zagreba.
– Kad bismo aktivirali oko dva milijuna kvadrata državnog i gradskog zemljišta u relativno atraktivnim zonama, mogli bismo dobiti i do 32.000 novih stanova – poručuje.
Zagreb i županije – dvije različite logike stanovanja
Komentirajući različite pristupe stanovanju, Vujović se osvrnuo i na rasprave između koncepta manjih stanova u urbanim sredinama i obiteljskih kuća u ruralnijim područjima.
– To nisu suprotstavljene ideje, nego različite logike. U Zagrebu mladi ljudi traže funkcionalne stanove blizu posla i fakulteta. U županijama, poput Krapinsko – zagorske, mnogo je logičnije da ljudi žele kuću s okućnicom – objašnjava Vujović.
Dodaje i da se način života dramatično promijenio.
– Kuća traži slugu, stan gospodara. Danas, uz radno vrijeme od 9 do 17, ljudi jednostavno nemaju vremena za stalno održavanje kuće kao nekad – dodaje.
Novi stanovi i dalje prvi izbor kupaca
Kad je riječ o izboru između novogradnje i starijih stanova, trend je jasan.
– Novogradnja je apsolutno prvi izbor. Ljudi žele ‘ključ u ruke’, energetsku učinkovitost, lift, parking i manje stresa s majstorima – kaže Vujović.
Procjenjuje da se velika većina kupaca – čak i do 90 posto u nekim analizama – radije odlučuje za novi stan, osim ako je starija nekretnina znatno povoljnija.
Tržište nakon pandemije: rast, pad i nova stabilizacija
Govoreći o kretanjima na tržištu, Vujović podsjeća na snažne promjene posljednjih godina.
– Nakon pandemije smo imali snažan rast, inflaciju, povratak stranih kupaca i niske kamatne stope. U jednom trenutku Hrvatska je imala među najnižim kamatama u EU, što je dodatno poguralo tržište – ističe Borislav Vujović.
No nakon toga dolazi do usporavanja…
– Stranaca je manje, kupoprodaje su pale, ali cijene – posebno u Zagrebu – i dalje rastu – dodaje.
Kako danas do nekretnine?
Na pitanje kako si danas mladi uopće mogu priuštiti stan, Vujović odgovara realno, ali ne i pesimistično.
– Ako dvoje ljudi radi i ima stalna primanja, kreditno su sposobni. Najveći izazov je učešće koje banke traže – oko 10 posto – govori, dodajući da to prije nije bio slučaj.
Dodaje da to često zahtijeva dodatni angažman i štednju.
– Nekad to znači i dodatni posao neko vrijeme. Ali dugoročno, to je ulaganje u sigurnost – naglašava.
U tom kontekstu citira i poznatu misao:
– Najbolje vrijeme za posaditi drvo bilo je prije 20 godina, drugo najbolje je danas – povlači paralelu Vujović.
Manje plaća za kvadrat stana
Na konferenciji “Stanogradnja i stambena politika 2026.” održao je zanimljivo predavanje na kojem je otkrio da je prošle godine u RH ostvareno više od 117.000 kupoprodaja nekretnina, što je u odnosu na 2024. godinu pad od 13 posto. U prvom kvartalu ove godine kupljeno ih je, odnosno prodano, ukupno 23.444.
Što se 2025. godine tiče, ostvareno je više od 23.600 transakcija stanova, a zanimljivo je da je to u odnosu na 2008. godinu, pad od 60 posto. Udio stanova u ukupnom broju transakcija iznosi 20 posto. Što se tiče investicija stranih državljana, u 2025. godini bilo ih je 9135, a prednjače Slovenci i Nijemci.
– Ono što je posebno zanimljivo iz današnje perspektive, jest da su prema našoj statistici, 2008. godine bile potrebne 4,4 prosječne neto plaće (iznosile su 716 eura) da bi se kupio kvadrat nekretnine na kredit, odnosno 2,6 plaća za kvadrat ako se kupovalo gotovinom. 17 godine kasnije, dakle 2025. godine, prosječna neto plaća iznosila je 1450 eura. Da bi se kupio kvadrat stana na kredit bilo je potrebno 2,9 plaća, a za keš 2,2 plaće. Dakle, nije baš onako kako se čini, što se tiče kupovne moći Hrvata. Ispada da nam danas treba manje plaća da bismo došli do jednog kvadrata nekretnine, nego što nam je trebalo 2008. godine – rekao je Vujović.
Hoće li cijene pasti?
O padu cijena nekretnina, ne vidi realan scenarij velikog sloma tržišta.
– Ne vidim uvjete za drastičan pad cijena. Može doći do korekcije precijenjenih nekretnina, ali ne i do kraha kakav smo vidjeli 2008. – iznosi.
Ističe i da su današnji krediti stabilniji nego u prošlosti, s fiksnim kamatama koje smanjuju rizik naglih šokova.
Nekretnine kao investicija i pitanje budućnosti
Na kraju, dotaknuo se i teme ulaganja.
– Nekretnine su tradicionalno naša najbliža investicija. Danas postoje i drugi instrumenti – dionice, ETF-ovi, bitcoin – ali nekretnine ostaju najkonkretnije i najopipljivije ulaganje – objašnjava Vujović.
Zaključuje da je ključ uspjeha i dalje isti – lokacija i perspektiva razvoja.
– Treba gledati što će neku lokaciju učiniti atraktivnijom u budućnosti – bolnica, infrastruktura, radna mjesta. To je ono što dugoročno diže vrijednost nekretnine – zaključuje stručnjak za nekretnine Borislav Vujović.
