Najamnine u Hrvatskoj rastu znatno brže od opće stope inflacije, a najnoviji podaci Eurostata pokazuju da je Hrvatska među državama Europske unije s najvećim godišnjim poskupljenjem najma stanova. Od drugog tromjesečja 2025. do istog razdoblja 2026. stvarni izdaci za najam stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasli su za 40,1 posto.
Prema analizi koju je objavio Euronews, a prenosi N1, veći rast zabilježen je samo u Rumunjskoj, gdje su najamnine porasle za 43,5 posto. Na razini cijele Europske unije rast je iznosio tri posto, dok je u Finskoj zabilježena stagnacija.
Najamnine rastu znatno brže od inflacije
Posebno je zabrinjavajuće to što su najamnine u Hrvatskoj rasle mnogo brže od opće razine cijena. Dok je godišnja inflacija u promatranom razdoblju iznosila 4,8 posto, cijene najma porasle su za 40,1 posto. U Rumunjskoj je inflacija iznosila 9,5 posto, uz rast najamnina od 43,5 posto.
To znači da je u obje zemlje zabilježen i vrlo snažan rast najamnina nakon prilagodbe za inflaciju. Treće mjesto u Europskoj uniji zauzela je Slovenija, s rastom od 10 posto, odnosno nešto više od šest posto kada se uračuna inflacija.
Zašto su najamnine u Hrvatskoj toliko porasle?
Prema objašnjenju institucije koja Hrvatskoj dostavlja podatke Eurostatu, dio naglog rasta povezan je s odlukom zagrebačkih lokalnih vlasti o povećanju najamnina za stanove u kategoriji socijalnog najma.
Međutim, profesor Gojko Bežovan sa Sveučilišta u Zagrebu upozorava na šire probleme hrvatskog stambenog tržišta. Stanovi i nekretnine za turistički najam postali su jedan od glavnih načina ulaganja ušteđevine, zbog čega se dio novih stanova kupuje radi ostvarivanja zarade, a ne za vlastito stanovanje.
Takav trend pridonosi situaciji u kojoj dio novogradnje ostaje prazan, dok je pristupačnih stanova za dugoročni najam i dalje premalo.
Na tržišne promjene utjecalo je i uvođenje poreza na nekretnine od 2025. godine. Prema Bežovanovu objašnjenju za Euronews Business, tijekom 2025. i 2026. znatno se povećao broj ugovora o najmu prijavljenih Poreznoj upravi. Na tržištu su se tako pojavile i kvalitetnije stambene jedinice s najamninama koje su osjetno više od prosjeka, što je moglo dodatno utjecati na ukupne statističke podatke.
Sumnje u objašnjenje rasta u Rumunjskoj
Rumunjske institucije nagli rast najamnina povezuju s povećanjem administrativno određenih cijena najma stanova u vlasništvu države i lokalnih jedinica.
Ipak, dr. Adriana M. Soaita sa Sveučilišta u Glasgowu smatra da takvo objašnjenje nije dovoljno uvjerljivo jer javni stanovi za najam čine vrlo malen dio ukupnog stambenog fonda. Osim toga, njihove su najamnine znatno niže od tržišnih, pa čak ni njihovo višestruko povećanje ne bi trebalo znatno promijeniti prosjek.
Kao jedno od mogućih objašnjenja istaknula je ulazak novoizgrađenih ili potpuno obnovljenih stanova na tržište. Takve nekretnine često se iznajmljuju po višim cijenama, što može utjecati na ukupni izračun rasta najamnina.
Gdje su najamnine još znatno porasle?
Kada se promatraju zemlje izvan Europske unije, najveći godišnji rast zabilježen je u Turskoj, gdje su najamnine porasle za 49,6 posto. Ipak, zbog inflacije koja je premašivala 30 posto, njihov realni rast bio je manji nego u Hrvatskoj i Rumunjskoj.
Dvoznamenkasti rast zabilježen je i u Srbiji, gdje su najamnine porasle za 12,5 posto.
Među ostalim europskim zemljama, rast najamnina iznosio je:
- Bugarska – 9,9 posto
- Sjeverna Makedonija – 9,2 posto
- Island – 8,6 posto
- Grčka – 7,5 posto
- Češka – 6,2 posto
- Albanija – 6 posto
- Slovačka – 5,3 posto
- Litva – 5,3 posto
- Portugal – 5,2 posto.
Među četiri najveća gospodarstva Europske unije, Italija je zabilježila rast od 3,5 posto, što je više od prosjeka EU-a. U Španjolskoj su najamnine porasle za 2,5 posto, u Njemačkoj za 2,1 posto, a u Francuskoj za 1,6 posto.
U tim trima zemljama, kao i u Belgiji, Estoniji, Finskoj i Luksemburgu, rast najamnina nije bio dovoljan da nadmaši inflaciju.
Manjak stanova i sve veća potražnja dodatno podižu cijene
Stručnjaci upozoravaju da prosječni podaci o najamninama ne prikazuju uvijek u potpunosti ono što se događa na tržištu novih ugovora o najmu.
Emma Rosser, direktorica istraživanja stambenog tržišta u tvrtki JLL, ističe da u europskim gradovima postoji velika konkurencija za ograničen broj dostupnih stanova. Neravnoteža između ponude i potražnje posebno dolazi do izražaja kod sklapanja novih ugovora, kada se cijene mogu povećavati brže nego što pokazuju ukupni statistički pokazatelji.
Na rast najamnina utječu i gospodarski te demografski čimbenici. Dr. Nóra Teller s Instituta za metropolitanska istraživanja u Budimpešti upozorava da je dugotrajno razdoblje niskih kamatnih stopa poticalo kupnju nekretnina kreditima, dok je nagli rast troškova zaduživanja od 2022. godine dio potencijalnih kupaca usmjerio prema tržištu najma.
Dodatni je problem sve izraženije promatranje stanova kao financijske imovine. Kada nekretnine postaju prvenstveno sredstvo ulaganja i ostvarivanja prihoda, a ne mjesto za stanovanje, raste pritisak na cijene, osobito u gradovima u kojima je ponuda ograničena.
Podaci za Hrvatsku pokazuju razmjere tog problema: godišnji rast najamnina od 40,1 posto višestruko je veći od prosjeka Europske unije. U kombinaciji s visokim troškovima stanovanja i ograničenom dostupnošću povoljnijih stanova, takva kretanja predstavljaju sve veći izazov za građane koji traže dugoročni najam.
