Prema pisanju 24sata, kupnja vlastitog stana u Hrvatskoj sve je veći financijski izazov. Cijene nekretnina nastavljaju rasti, a uvjeti za dobivanje kredita postaju stroži, pa građani s prosječnim primanjima sve teže dolaze do vlastitog doma. Prema izračunima Ekonomskog laba, osoba s prosječnom neto plaćom od 1540 eura ne može dobiti kredit za prosječan stan od 60 četvornih metara pod navedenim uvjetima.
Stroži uvjeti za odobravanje kredita
Hrvatska narodna banka (HNB) od 1. listopada 2026. dodatno je pooštrila uvjete za odobravanje stambenih i gotovinskih kredita građanima. Smanjen je udio kredita koje banke mogu odobriti uz odstupanje od propisanih kriterija, čime se dodatno ograničava mogućnost zaduživanja građana koji su na granici kreditne sposobnosti.
Osnovna ograničenja pritom ostaju nepromijenjena. Kod stambenih kredita mjesečna otplata svih dugova ne smije prelaziti 45 posto dohotka, dok je kod nestambenih, odnosno potrošačkih kredita, granica 40 posto. Također, kredit osiguran nekretninom u pravilu ne smije biti veći od 90 posto njezine procijenjene vrijednosti.
Udio stambenih kredita koji mogu biti iznimka od ograničenja zaduženosti smanjen je s 20 na 10 posto, što bankama ostavlja manje prostora za odobravanje kredita klijentima koji ne zadovoljavaju sve propisane kriterije.
Plaća od 1540 eura nije dovoljna za stan od 60 kvadrata
Prema podacima navedenima u analizi, cijene stanova u posljednjih godinu dana porasle su 12,7 posto, dok su plaće u istom razdoblju rasle 7,2 posto. Takav odnos rasta cijena i primanja dodatno otežava kupnju nekretnine.
Za izračun je uzeta prosječna neto plaća od 1540 eura, prosječna cijena kvadrata stana od 3024 eura i stan površine 60 četvornih metara. Uz uključene bankarske troškove, iznos potrebnog kredita doseže 181.457 eura, uz rok otplate od 30 godina.
Prema kalkulatoru Ekonomskog laba, mjesečna rata takvog kredita iznosila bi 787 eura. Međutim, da bi zadovoljio propisani kriterij zaduženosti, korisnik bi trebao imati oko 1749 eura mjesečnih primanja, odnosno približno 209 eura više od prosječne plaće korištene u izračunu.
Uz iste uvjete, osoba s primanjima od 1540 eura mogla bi si priuštiti stan površine do 52,8 četvornih metara, čija je vrijednost procijenjena na 159.733 eura.
Banke ne računaju sve što vam sjedne na račun
Pri procjeni kreditne sposobnosti banke posebnu pozornost posvećuju redovitim primanjima. U izračun uglavnom ulazi neto plaća i stalni dodaci koji se smatraju trajnim izvorom prihoda, dok se naknade za prijevoz, topli obrok, božićnice, regresi i neredoviti bonusi u pravilu ne uzimaju u obzir kao stabilna primanja.
Na kreditnu sposobnost utječu i postojeće financijske obveze. Drugi krediti, aktivni minus po računu i kreditne kartice mogu smanjiti iznos koji banka procjenjuje da građanin može redovito otplaćivati.
Zbog toga ni dvije osobe s jednakim iznosom uplata na računu ne moraju imati jednaku kreditnu sposobnost. Važnu ulogu imaju struktura prihoda, postojeća zaduženost i kriteriji pojedine banke.
Za kupnju prosječnog stana potrebno je gotovo 11 godina plaće
Ekonomski analitičar Velimir Šonje, vlasnik i direktor Arhivanalitike te urednik Ekonomskog laba, upozorava na pogoršanje indeksa priuštivosti stambenih nekretnina u drugom tromjesečju ove godine u odnosu na isto razdoblje lani.
Prema njegovim riječima, indeks priuštivosti uz manja kolebanja stagnira posljednje četiri godine. I dalje je niži nego na vrhuncu financijske priuštivosti 2017. godine, ali je stanje povoljnije nego tijekom najnepovoljnijeg razdoblja 2008. godine.
Šonje pritom ističe velike razlike između novih i postojećih nekretnina. Cijene novih stanova posljednjih su godina rasle sporije, no njihova ponuda nije dovoljna da bi zadovoljila snažnu potražnju i značajnije ublažila rast cijena.
Među razlozima navode se ograničenja prostornih planova, sporo širenje urbane infrastrukture, dugotrajni postupci izdavanja građevinskih dozvola, nedostatak radne snage i rast troškova gradnje.
Kada je riječ o pitanju koliko je godina potrebno raditi za kupnju prosječnog stana u Hrvatskoj, Šonje navodi da je riječ o nešto manje od 11 godina prosječne plaće. Pritom upozorava da se stvarne mogućnosti kupnje znatno razlikuju ovisno o visini primanja i vrsti nekretnine.
Hoće li rast kamata dodatno otežati kupnju?
Dodatni izazov mogao bi biti rast kamatnih stopa na nove stambene kredite. Ipak, Šonje ističe da je prosječna kamatna stopa na stambene kredite u Hrvatskoj u kolovozu iznosila oko tri posto, što je među nižim stopama u europodručju.
Važno je i to da se više od 90 posto stambenih kredita odobrava uz fiksnu kamatnu stopu, pa promjene tržišnih kamata neće izravno pogoditi većinu postojećih dužnika.
Na buduću priuštivost utjecat će više čimbenika, među kojima su kretanje plaća, cijene nekretnina i kamatne stope. Prema Šonjinoj procjeni, zasad se ne očekuje osjetno pogoršanje priuštivosti zbog kamata, no ishod će ovisiti o daljnjim gospodarskim kretanjima.
Hrvatska među zemljama s najvećim rastom cijena nekretnina
Hrvatska je i dalje pri vrhu Europske unije prema rastu cijena nekretnina. Prema analizi neovisnog ekonomskog analitičara Ivice Brkljače i novim podacima Eurostata, Hrvatska zauzima peto mjesto prema godišnjem rastu cijena stanova.
Brži rast zabilježen je u Portugalu, Bugarskoj, Litvi i Slovačkoj, dok je prosjek Europske unije iznosio 4,7 posto. Dvoznamenkasti rast zabilježen je i u Španjolskoj, Rumunjskoj, Latviji i Mađarskoj.
Za građane koji planiraju kupnju stana to znači da će, uz praćenje cijena i ponuda banaka, ključnu ulogu imati vlastita ušteđevina, visina redovitih primanja i mogućnost osiguravanja povoljnijih uvjeta kreditiranja.
